수증자 요건 활용 다주택자 증여 취득세 중과 면제 전략

다주택자가 소유한 주택을 증여할 경우, 취득세는 수증자 기준으로 부과되나, 실제 세율은 증여자의 주택 수와 주택 소재지(조정대상지역)에 따라 3.5%에서 최대 6%까지 중과될 수 있습니다. 본 글은 '다주택자 주택 증여 시 취득세 중과 여부 점검 포인트'를 핵심적으로 분석합니다. 중과 기준, 예외 사항, 그리고 정확한 주택 수 산정 원칙을 명확히 제시하여 계약 전 예상치 못한 세 부담을 예측하는 필수 지침을 제공하겠습니다.

증여 취득세율의 기준: 일반세율(3.5%)과 중과세율(6%)

다주택자의 주택 증여 시 취득세율은 농어촌특별세 및 지방교육세를 포함하여 3.5%의 일반세율이 원칙입니다. 그러나 특정 요건 충족 시 취득세가 중과되며, 현재는 2022년 12월 21일 이후 취득분부터 기존 12%에서 6%의 중과세율로 완화되었습니다. 중과세 적용을 피하기 위해 반드시 확인해야 할 3가지 핵심 점검 포인트를 상세히 살펴보겠습니다.

취득세 중과(6%)가 적용되는 다주택자 증여의 3대 핵심 요건

1. 증여자 요건 (3주택 이상): 증여자가 조정대상지역 여부와 관계없이 3주택 이상을 소유하고 있어야 중과 대상이 됩니다. 1주택자나 2주택자는 일반세율(3.5%)을 적용받습니다.
2. 주택 소재지 (조정대상지역): 증여 대상 주택이 증여일 현재 조정대상지역에 위치해야 중과됩니다. 조정지역 해제 시점 전후를 명확히 확인하는 것이 중요합니다.
3. 주택 공시가격 (3억 원 이상): 증여 주택의 공시가격이 3억 원 이상인 경우에만 중과됩니다. 3억 원 미만인 주택은 중과 대상에서 제외됩니다.

증여 계약 전 지방세 관련 법령의 최종 확정 여부와 세무 전문가의 최종 해석을 반드시 확인하세요. 완화된 중과세율(6%)은 2022년 12월 21일 이후 취득분부터 소급 적용되는 것이 일반적입니다.

지방세법 시행령 확인하기

취득세 중과세율(6%) 적용을 배제하는 핵심 예외 조건

다주택자의 주택 증여 시 중과(6% 세율)를 피하는 것은 세 부담 절감의 핵심 점검 포인트입니다. 다음 네 가지 주요 예외 조건들은 증여자가 3주택 이상이더라도 일반세율(3.5%)이 적용될 수 있는 중요한 근거이므로, 증여 계획 수립 시 반드시 면밀히 확인해야 합니다.

핵심 예외 조건 및 적용 기준 (중과세율 6% 배제)

• 증여 주택의 시가표준액 기준: 조정대상지역에 위치한 주택이라도, 증여일 현재 주택의 시가표준액(공시가격)이 3억 원 이하인 경우는 중과 대상에서 전면적으로 배제됩니다.
• 증여자의 주택 수 기준: 증여자가 증여일 현재 3주택 이상(조정대상지역 기준)이 아닌, 1주택자 또는 2주택자인 경우에는 애초에 중과세율 적용 대상이 되지 않습니다.
• 지역 해제 요건: 증여 계약일 현재 증여 주택의 소재지가 조정대상지역에서 이미 해제된 경우에는 중과를 적용할 근거 지역 요건이 사라지게 됩니다.

[가장 중요한 특례 – 수증자(받는 사람)의 요건]

증여자가 누구이든 관계없이, 수증자가 배우자 또는 직계존비속이며 수증자가 무주택자이거나 1세대 1주택자인 경우, 중과세율이 일괄적으로 배제되고 일반세율 3.5%가 적용된다는 점을 적극 활용해야 합니다. 수증자의 요건을 충족하는 것이 가장 확실하게 중과를 피하는 방법 중 하나입니다.

이러한 중과 배제 조건을 사전에 철저히 검토하는 것이 다주택자 증여 계획의 성패를 좌우합니다. 여러분의 증여 계획은 이 예외 조건들 중 하나라도 충족하고 있나요?

국세청 관련 정보 찾아보기

취득세 중과 판단을 위한 주택 수 산정 기준과 유의 사항

1. 중과세율 판단을 위한 주택 수 산정 기준 시점

다주택자 주택 증여 시 취득세 중과 여부를 결정하는 가장 중요한 기준은 바로 증여 계약일 현재입니다. 지방세법상 이 시점을 기준으로 증여자의 주택 보유 현황(주택 수)을 확정하며, 증여하려는 해당 주택도 증여자의 보유 주택 수에 당연히 포함하여 3주택 이상 여부를 판단하는 것이 핵심입니다.

2. 취득세 중과를 피하기 위한 핵심 점검 포인트 (주택 수 포함 범위)

증여 취득세의 중과(세율 6%) 적용을 피하기 위해서는 다음 주택 수 산정 세부 지침을 면밀히 확인해야 합니다. 주택 수 산정은 미세한 법적 해석 차이만으로도 세금 부담이 크게 달라질 수 있는 매우 민감한 부분입니다.

• 주거용 오피스텔: 주거용으로 사용하고 있는 오피스텔은 면적이나 금액에 관계없이 주택 수에 산입되어 중과 판단에 결정적인 변수가 될 수 있습니다.
• 분양권 및 입주권: 2020년 8월 12일 이후 취득한 주택분양권 및 조합원 입주권 역시 주택의 범위에 포함되므로 전체 보유 현황을 철저히 점검해야 합니다.
• 공동 소유 주택: 공동으로 소유하는 주택은 지분율에 상관없이 소유자 각자를 주택 수에 포함하는 것이 원칙입니다. 다만, 예외 규정(부부 공동 소유 등)의 적용 가능성을 함께 검토해야 합니다.
• 상속 주택 특례: 상속을 통해 취득한 주택은 상속 개시일로부터 5년이 경과하지 않은 경우에는 중과세율 적용을 위한 주택 수 산정에서 제외되는 특례를 적용받아 일시적으로 중과를 피할 수 있습니다.

중과 회피 전략 모색

증여자가 3주택 이상인 경우 중과세율(6%) 적용 가능성이 높으므로, 사전에 공시가격 3억 원 이하 주택 증여 등 중과 배제 조건을 충족하는 방안을 모색하고 전문적인 자문을 받는 것이 필수적입니다.

취득세 관련 지방세법 확인

증여 취득세 최적화를 위한 최종 점검 사항

다주택자의 주택 증여 시 취득세는 다음 세 가지 핵심 요건에 의해 중과세율 6% 적용 여부가 결정됩니다. 일반세율(3.5%)과의 큰 격차를 줄이기 위한 사전 전략이 중요합니다.

세율 구분	적용 세율	주요 적용 조건
일반 세율	3.5%	수증자가 무주택/1주택 배우자/직계존비속이거나, 증여 주택 공시가 3억 원 이하
중과 세율	6.0%	증여자 3주택 이상 + 조정대상지역 주택 + 공시가 3억 원 초과 (모두 충족 시)

취득세는 수증자가 자진 신고 및 납부하는 세금입니다. 복잡한 법령 해석 오류를 막고 최적의 절세를 위해 반드시 세무 전문가와 상담 후 최종 결정 및 신고를 진행해야 가장 안전합니다.

자주 묻는 증여 취득세 관련 질문 (FAQ)

Q. 다주택자가 주택 증여 시 중과 여부를 판단하는 핵심 기준과 중과 요건은 무엇인가요?

A. 증여 취득세 중과 여부는 증여하는 사람(증여자)의 주택 수를 기준으로 판단하며, 수증자가 무주택자라도 중과될 수 있습니다. 중과세율(12%→6% 완화)이 적용되는 다주택자의 증여 주택은 다음 두 가지 요건을 모두 충족해야 합니다.

[취득세 중과 핵심 점검 포인트]

• ① 증여 주택이 조정대상지역 내에 위치
• ② 증여 주택의 공시가격이 3억 원을 초과

이 두 요건이 충족되면 증여자의 주택 수에 따라 중과세율이 적용됩니다.

Q. 다주택자라도 증여 취득세 중과가 배제되어 일반세율(3.5%)이 적용되는 경우는 무엇인가요?

A. 중과세율이 아닌 일반세율(3.5%)이 적용되는 예외적인 경우가 있습니다. 첫째, 무주택 또는 1주택자인 배우자·직계존비속에게 증여하는 경우입니다. 둘째, 증여 주택이 조정대상지역 내에 있더라도 공시가격 3억 원 이하인 경우입니다. 이 경우에는 증여자의 주택 수와 관계없이 중과 요건에서 제외되어 가장 낮은 일반세율이 적용됩니다.

Q. 중과 완화 법안(12%에서 6% 인하)이 최종 통과되지 않았다면 현재 적용 세율은 12%인가요, 6%인가요?

A. 정부의 세법 개정안 발표(2022.12.21) 이후 취득분에 대해서는 완화된 6% 세율이 소급 적용되는 것이 일반적입니다. 하지만 법이 최종 개정되기 전까지는 지자체별로 해석이 다를 수 있습니다. 따라서 안전하게 진행하시려면 최종적인 세율 적용 기준을 관할 지자체 세무 부서에 반드시 확인하시는 것이 가장 확실합니다.