증여재산 평가 기준: 시가 원칙과 보충적 평가액 적용

상속세 및 증여세법에 따라 증여재산의 가액은 증여일 현재의 시가(時價)로 평가하는 것이 원칙입니다. '시가'는 불특정 다수인 사이에 성립된 일반적 거래가액을 의미하며, 그중에서도 유사 매매사례가액을 포함하는 시가 인정 범위를 명확히 아는 것이 중요합니다.

이 평가 기간 내의 매매, 감정 등 확인된 가액이 증여세 산정의 기준이 되므로, 세법상 인정되는 시가의 범위를 숙지하는 것이 절세의 첫걸음입니다. 시가 확인이 불가능할 때만 보충적 평가 방법이 적용됩니다.

증여재산 시가 인정 범위: '평가 기간'과 그 확장

증여재산의 가액을 평가하는 핵심 기준인 '시가'는 평가기준일(증여일)을 중심으로 형성된 시장가액을 의미합니다. 원칙적인 시가 인정 범위는 평가기준일 전 6개월부터 증여일 후 3개월 이내의 기간, 즉 '평가 기간' 중의 가액으로 한정됩니다. 이 기간 내에 거래가액 결정일이 있어야 하며, 다음 세 가지 유형의 가액이 시가로 활용될 수 있습니다:

1. 매매가액: 해당 재산에 대한 특수관계인이 아닌 자와의 실제 매매 사례 가액
2. 감정가액: 둘 이상의 공신력 있는 감정기관이 평가한 감정가액의 평균액 (단독 감정가액은 원칙적으로 불인정)
3. 수용·경매·공매가액: 「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」 등 공적 절차를 통해 확정된 가액

평가 기간 확대와 재산평가심의위원회

세법은 예외적으로 평가 기간을 증여일 전 2년 이내 또는 평가 기간 경과 후 신고기한 + 6개월까지 확대하여 시가를 인정할 수 있는 규정을 두고 있습니다. 하지만 이 확대된 기간의 가액을 시가로 인정받으려면, 사적 거래의 부당성 여부를 배제하고 객관성을 확보하기 위해 납세자나 세무서장의 요청으로 재산평가심의위원회의 심의를 반드시 거쳐야 합니다. 거래가액의 기준은 매매계약일이며, 기간이 확대되더라도 객관성은 필수 조건입니다.

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시가 입증이 어려울 때 적용하는 보충적 평가 방법

평가 기간 내에 위에서 언급한 시가로 인정되는 가액(매매, 감정, 공매 등)이 확인되지 않는 경우에 한하여, 상증세법이 정한 보충적 평가 방법에 따라 재산 가액을 산정하게 됩니다. 보충적 평가액은 일반적으로 시가보다 낮게 산정되는 경우가 많지만, 이는 시가 확인이 불가능할 때만 적용되는 예외 규정입니다.

주요 재산별 보충적 평가 기준 정리

• 부동산 (토지): 「부동산 가격공시에 관한 법률」에 따른 개별공시지가를 기준으로 가액을 산정합니다.
• 부동산 (건물): 주택 외 건물은 「지방세법」상의 시가표준액을, 주택은 공동주택가격 또는 개별주택가격을 기준으로 합니다.
• 비상장주식: 복잡한 계산을 통해 순자산가치와 순손익가치를 가중평균하여 평가하는 것이 원칙입니다.

[주의] 보충적 평가액 신고 후 사후 추징 위험

납세자가 보충적 평가액으로 신고했더라도, 과세 관청은 추후 감정평가사업을 통해 신고 가액보다 높은 감정가액을 시가로 산정하여 세금을 추징할 수 있습니다. 따라서 고액 자산의 경우 납세자 스스로 정확한 시가를 확인하는 것이 가장 안전한 절세 방안입니다.

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증여세 절세를 위한 시가 평가 전략 및 유의사항

증여재산 평가는 평가기간 내 시가주의 원칙을 철저히 준수해야 합니다. 특히 아파트의 경우, 유사 매매사례가액의 넓은 인정 범위 때문에 과세당국은 사후 감정평가 및 추징을 통해 시가를 입증하려는 경향이 강합니다. 따라서 신고 전, 법적 기준에 부합하는 거래 사례를 철저히 검토하여 보충적 평가액이 아닌 객관적 시가로 신고하는 것이 가장 안전한 절세 전략입니다.

유사 매매사례가액 인정 요건 핵심

아파트 등 공동주택의 경우, 다음 두 가지 요건을 충족하는 사례가 있다면 이는 시가로 인정될 가능성이 매우 높습니다.

• 동일 단지 내 동일 면적(평형)
• 기준시가(또는 공동주택가격)의 차이가 5% 이내

위치, 용도 등의 유사성 외에 기준시가 유사성이 시가 인정에 가장 중요한 판단 기준이 되므로, 5% 이내의 유사 사례가 있는지 반드시 확인해야 합니다.

증여재산 평가 관련 주요 질의응답 (FAQ)

Q1. 증여자가 아닌 수증자가 평가 기간(전후 6개월) 내 처분한 가액도 시가로 인정 가능한가요?

A. 네, 인정됩니다. 증여재산에 대한 매매 등 가액은 수증자가 평가 기간 내에 처분했더라도 그 가액이 객관적이고 합리적이라면 시가로 인정됩니다.

평가 기간 후 2년 이내의 거래도 가격 변동 사유가 없을 경우 예외적으로 소급 적용될 수 있으므로, 넓은 기간의 거래 내역을 모두 검토하는 것이 좋습니다.

Q2. 시가 확인을 위한 감정평가 수수료 부담 주체는 어떻게 구분되며, 국세청 사업과의 차이는 무엇인가요?

A. 납세자가 자발적 의뢰 시에는 납세자 부담입니다. 반면, 국세청이 시가 확인을 위해 자체 의뢰하는 경우(감정평가사업)에는 국세청이 수수료를 전액 부담합니다. 평가 주체에 따라 비용 부담이 달라집니다.

증여세 신고는 단순히 낮은 금액으로 신고하는 것이 목적이 아니라, 법이 정하는 객관적 시가를 정확히 파악하고 입증하여 불필요한 사후 추징 리스크를 제거하는 과정입니다. 제시된 평가 기간, 인정 범위, 그리고 유사 매매사례가액의 요건을 면밀히 검토하여 안전한 증여 계획을 수립하시길 바랍니다.

혹시 보유하신 자산의 유사 매매사례가액을 어떻게 찾아야 할지 더 자세한 안내가 필요하신가요?